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@所有人 2020年3月開始,“房貸”重新定價!

來自:www.oxnxmb.tw日期:2019-12-28 11:02:41
今天早上(12月28日)九點,央行通過官網公布了“存量房貸”的利率政策。這個可謂影響面巨大,涉及超過28萬億個人房貸的利率“玩法”。存量貸款如何轉向LPR定價?2019年大部分人都在關注LPR對新購房的影響,但在政策里很多人也問到,存量貸款如何辦?已經買過房的業主,過去的貸款利率如何辦?

2018年末,我國住戶部門貸款余額47.9萬億元,同比增長18.2%,增速較上年回落3.2個百分點。住戶部門貸款余額占存款類金融機構全部貸款余額的比例為35.1%,同比上升2.8個百分點。2018年末,個人住房貸款余額為25.8萬億元,占住戶部門債務余額的比例為53.9%。

大約30萬億的存量房貸,在過去都是按照基準利率定價,從2020年3月開始將按照LPR定價。

央行發布房貸政策圖

文件明確了:

三、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR,除商業性個人住房貸款外,加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日(不含),執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平,即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后,自第一個重定價日起,在每個利率重定價日,利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。

那么對市場影響如何?

首先:政策轉變周期不會變,因為政策要求了,2020年的執行利率與2019年相同。也就是說,在2020年,你的執行房貸利率不會變好,只是從過去的錨點是基準,改變成為了LPR,計算后的結果與2019年12月一樣。

其次:短期看,有利于存量貸款的購房者,相當于降息,因為LPR短期降低是趨勢,特別是在2020年,降息是趨勢。

房貸利率表圖

12月20日,利率沒有變化,11月20日5年期的LPR歷史首次降低,如果把這視同基準利率,可以說(2015年10月24日起人行公布的銀貸款5年以上基準利率4.9%)這是4年來,房貸基準利率的首次降息!

房貸圖表

第三:降息周期已經打開:

目前,LPR已經成為新發放貸款的定價基準。

對于房地產市場來說,影響最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企業貸款成本,5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢,5年期LPR的降低,代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。

房貸圖表

2019年11月5年期的LPR下調,對于購房者而已,只是開始,100萬貸款30年,平均月供減少30元,30年合計減少月供10890元。

這只是開始,從豬肉價格逐漸平穩看,未來幾個月LPR還將明顯下調。

第四:如何計算:

10月8日之后的購房者已經執行LPR定價的不會變了!

房貸圖表

過去5年前貸款基準利率是4.9,大部分購房者都是85%折(7折基本是2011年前購房者)執行的。

簡單來說,對于2011年前的存量貸款購房者基本都是LPR減去137個基點,而之后2011-2017年的大部分購房者是將去63個基點。

當然,最近2年的購房者很可能是要+基點。短期看,這一政策轉變對于購房者基本沒有影響。將來沒有基準利率。

第五:房地產市場政策也開始出現寬松苗頭

最近樓市的政策已經出現了寬松趨勢:部分城市房地產政策:

房貸圖表

從央行到地方都發布了部分與樓市相關的政策,其中央行繼續明確不短期刺激房地產,深圳調整了普通住宅標準,另外部分城市的公積金政策有所寬松。

LPR降低的主要目的是未來引導實體經濟利率降低,降低資金成本,并不是為了刺激樓市,所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60個基點。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸,所以降息出現5年期降低,對于房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度,后續繼續降息可以期待。

房貸圖

但全社會的資金成本降低下,房貸利率上行的可能性就不存在了,而且針對優質區域、優質貸款者,不排除后續房貸利率的繼續輕微下調。

整體看,全社會貸款成本都有有所降低,這種情況下,房地產相對貸款成本上行可能性不大,但因為各種政策約束,預計下調的空間也有限,保持平穩將是主流

第三:目前各地房貸額度基本平穩,出現明顯波動的不多,大部分銀行依然正常放款,利率微調很少。從全國主要的一二線城市看,目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動,但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。

原來不同城市之間,房貸的利率差距巨大:

全國房貸利率執行嚴重不均衡,從不同城市看,上海不論是不是恢復之前,依然首套房貸款有一定折扣,從銀行成本角度看,上海能夠執行基準優惠,而其他城市基準上浮,與房地產調控無關。每貸款100萬,上海的購房者30年周期內,比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第六:2019年樓市銷售額有望超過16萬億!

2019年再次刷新2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局!年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

第七:后續市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機,按照現在國內大部分城市針對首套房貸款的認定標準,首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看,針對首套房利率有所降低符合調控的方向。

第八:整體看,房地產調控政策避免房貸過量,引導資金進入實體經濟!

關注房地產行業資金鏈風險成為政策的主要內容2019年是房地產政策最密集年份,而在房地產政策內容里,過去很少提及的房地產金融風險在2019年來,密集提及,累計看,中央各部位在2019年來累計已經發布過25次講話或政策,關于要求注意防范房地產金融風險。從中央到銀保監會,密集加強對房地產金融的風險把控。

第九:LPR的降低,對于房地產市場肯定是利好消息,而且從趨勢看,這一次的降低只是開始,后續幾次有繼續降低的趨勢。

對于購房者來說,剛需購房者,針對當下的優質房源,可以考慮購買,特別是大部分城市已經限制房價。

第十:整體看,預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。

房住不炒下,市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了,未來判斷市場主要看5年期的利率什么時候再次降低,當然已經可以看看房了。準備迎接降準!

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